Úschova kupní ceny: advokátní, notářská, nebo bankovní? Výhody a nevýhody

Kdo prodává nebo kupuje nemovitost, setká se se slovem úschova. Je to jeden z kroků, kterým většina lidí nevěnuje moc pozornosti — podepíše se, co přinese advokát. Přitom jde o místo, kde během transakce leží celá kupní cena. Miliony korun. A právě tady se vyplatí vědět, komu je svěřujete.

Při prodeji nebo koupi nemovitosti se dá vybrat ze tří základních typů úschovy: advokátní, notářské a bankovní. Čtvrtou, zvláštní kategorií je úschova u realitní kanceláře. Každá má své výhody, nevýhody a cenu. Projdeme je jednu po druhé.

Proč úschova vůbec existuje

Mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru uplyne obvykle kolem měsíce. Katastrální úřad nesmí vklad povolit dřív než po dvacetidenní ochranné lhůtě a rozhodnout má do třiceti dnů. Po celou tu dobu musí být chráněné obě strany.

Kupující se bojí, že když pošle peníze prodávajícímu před zápisem, prodávající peníze vezme a vlastnictví nepřevede. Nebo že mezitím na nemovitost přibude exekuce. Zní to přitaženě, ale podvodníci jsou vynalézaví a takové případy se staly.

Prodávající se bojí opaku — podepíše smlouvu, podá návrh na vklad, a kupující nakonec nezaplatí, protože peníze nikdy neměl. Přitom už bude zapsaný jako vlastník.

Úschova oba strachy řeší. Kupující složí peníze k nezávislé třetí straně, která je vyplatí prodávajícímu až ve chvíli, kdy je kupující zapsaný v katastru jako vlastník. Pokud se převod nepovede, peníze se vrátí kupujícímu. Úschova je proto potřeba pro obě strany — otázka je jen, kterou zvolit.

Typ úschovy	Výhody	Nevýhody
Advokátní	Nižší cena, smlouvy i úschova u jednoho člověka, prostor pro úpravy smlouvy	Riziko závisí na konkrétním advokátovi, pojištění nekryje zpronevěru
Notářská	Pevný tarif, notářský zápis	Obvykle dražší, pojištění má limity
Bankovní	Největší institucionální jistota	Vyšší cena, vzorová smlouva s malým prostorem pro úpravy, pomalejší
Realitní kancelář	Často v ceně služby	Nejslabší dohled, nedoporučujeme

Bankovní úschova

Banky jsou regulované, dohlížené Českou národní bankou a kryté. Riziko, že by peníze zmizely kvůli zpronevěře, je u nich nejmenší.

Nevýhodou je cena — bankovní úschova bývá dražší než advokátní. A malý prostor pro vyjednávání: banka má vzorovou smlouvu o úschově a ochotně přistupuje jen k drobným úpravám. Pokud transakce potřebuje neobvyklé podmínky — například výplatu části peněz na splacení hypotéky prodávajícího v jiné bance —, může to být s bankovní úschovou složitější a pomalejší.

Advokátní úschova

Nejrozšířenější varianta. Bývá levnější než bankovní a notářská a je praktická: advokát, který připravuje kupní smlouvu, připraví i smlouvu o úschově. Komunikujete s jedním člověkem, který zná celý případ, a všechno podepíšete na jednom místě. Advokát také snáz zapracuje specifické požadavky obou stran.

Riziko je v konkrétním člověku. V minulosti se stalo, že advokát svěřené peníze zpronevěřil. Česká advokátní komora proto stanovila přísná pravidla: peníze musí být na zvláštním účtu pro úschovy, každá úschova se eviduje a hlásí komoře. Povinné pojištění advokáta ale má limit, který u dnešních cen nemovitostí nemusí stačit, a na úmyslnou zpronevěru se nevztahuje.

Proto vybírejte advokáta s pečlivostí — ověřený, s praxí v převodech nemovitostí, nejlépe na doporučení. Úschova u advokáta, kterého nikdo nezná a kterého navrhl protistranou neznámý člověk, je riziko.

Notářská úschova

Funguje podobně jako advokátní. Notáři jsou ze zákona pojištění, ale i jejich pojištění má limity. Cenu určuje notářský tarif daný vyhláškou a obvykle vychází vyšší než u advokáta.

Mezi lidmi se traduje, že notář je státní úředník a za peníze u něj ručí stát. To není pravda. Notář je samostatná osoba pověřená státem a při zpronevěře stát za ztracené peníze neručí — stejně jako u ostatních typů úschovy. I notáře je proto dobré vybírat s rozmyslem.

Úschova u realitní kanceláře

Peníze se dají uložit i u realitní kanceláře. Zákon o realitním zprostředkování ale stanoví, že kancelář nesmí úschovu sama nabízet — smí ji poskytnout jen na písemnou žádost klienta. Peníze musí ležet na samostatném účtu. Řada kanceláří má úschovu v ceně svých služeb.

Úschovu u realitní kanceláře přesto nedoporučujeme. Dohled nad realitními kancelářemi je výrazně slabší než nad advokáty, notáři a bankami, a riziko je proto vyšší. Bezpečnější je nechat peníze u advokáta nebo v bance — i kdyby to stálo pár tisíc korun navíc.

Co musí obsahovat smlouva o úschově

Smlouvu obvykle připraví ten, kdo úschovu poskytuje. Před podpisem si zkontrolujte, že obsahuje:

• Jak a do kdy kupující složí kupní cenu do úschovy — z vlastních peněz, z hypotéky, nebo kombinací.
• Za jakých podmínek se peníze vyplatí prodávajícímu — typicky po zápisu kupujícího do katastru bez dalších zápisů, které by mu vadily.
• Jaké doklady musí uschovatel dostat — výpis z katastru, předávací protokol.
• Kam se peníze vyplatí — na účet prodávajícího, případně část na splacení jeho hypotéky.
• Co se stane, když převod neproběhne — do kdy a komu se peníze vrátí.
• Kdo platí odměnu za úschovu.

U koupě na hypotéku je úschova propojená s bankou kupujícího, která do ní čerpá úvěr. Banka má na smlouvu vlastní požadavky — proto ji s bankou sladíte dřív, než se podepíše.

Kolik úschova stojí

Ceny se liší podle typu úschovy, výše kupní ceny a složitosti transakce. Advokátní úschova se často pohybuje v řádu jednotek až nízkých desítek tisíc korun, bankovní a notářská bývají dražší. Často se platí jako součást balíčku s přípravou smluv. Kdo ji zaplatí, je věc dohody — běžně se náklady dělí mezi prodávajícího a kupujícího, nebo je nese ten, kdo úschovu požaduje.

Časté otázky

Je úschova povinná?

Zákon ji nenařizuje, ale bez ní riskuje kupující i prodávající. U hypotéky ji vyžaduje i banka kupujícího. Doporučujeme ji vždy.

Ručí stát za peníze v notářské úschově?

Ne. Notář není státní úředník a při zpronevěře stát neručí. Platí to pro všechny typy úschovy.

Kterou úschovu zvolit?

Pro většinu běžných převodů advokátní úschovu u ověřeného advokáta, který připravuje i kupní smlouvu. U velmi vysokých částek nebo neobvyklých transakcí stojí za zvážení bankovní.

Můžu peníze nechat u realitní kanceláře?

Můžete, ale jen na vlastní písemnou žádost a s vyšším rizikem. Doporučujeme advokáta, notáře nebo banku.

Kdy dostane prodávající peníze?

Podle smlouvy o úschově — obvykle několik dní po zápisu kupujícího do katastru, když uschovatel dostane potřebné doklady.

Závěr

Úschova kupní ceny je pojistka pro obě strany a jedno z nejdůležitějších rozhodnutí celé transakce. Nejčastěji a obvykle nejvýhodněji se používá advokátní úschova u ověřeného advokáta, který připravuje i smlouvy. Notářská a bankovní jsou dražší, ale také bezpečné, pokud vybíráte pečlivě. Úschovu u realitní kanceláře nedoporučujeme.

Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost v Praze či okolí, připravíme celou transakci včetně smluv a úschovy u advokáta tak, aby vaše peníze byly po celou dobu v bezpečí.

Domluvit konzultaci