Šest věcí, které s nemovitostí udělat před zimou

Většina zimních škod má levnou příčinu a drahý následek. Rozdíl mezi vyčištěným a ucpaným okapem je hodina práce a promáčená fasáda. Rozdíl mezi vypuštěným a nevypuštěným venkovním kohoutem je deset minut a prasklé potrubí ve zdi.

Podzim je jediná doba, kdy se tyhle věci dají udělat v klidu: je ještě sucho, nemrzne a řemeslníci mají termíny. V lednu se dělá jen to, co se rozbilo — a za pohotovostní ceny. Tady je šest věcí seřazených podle toho, kolik peněz ušetří, a k nim to, co je ze zákona povinné.

1. Okapy a svody

Zatékání pod střechu je nejdražší závada, která začíná nejlevnější příčinou. Listí a jehličí ucpou žlab, voda přeteče za okap, stéká po fasádě a v mrazu se mění v led, který žlab utrhne. Na jaře pak přichází vlhká skvrna na stropě, opadaná omítka a plíseň.

• Vyčistěte žlaby a svody, až opadá většina listí — obvykle v druhé půlce října.
• Zkontrolujte kotvení žlabů a spoje. Povolený háček se pod sněhem a ledem utrhne.
• Prověřte odvod vody od domu. Svod, který vyúsťuje u základů, zavlhčuje zdivo i sklep.
• U bytového domu je to věc společenství — ale vyplatí se upozornit výbor, pokud ucpaný okap vidíte.

2. Venkovní kohouty a potrubí v nevytápěných prostorách

Prasklé potrubí v garáži, sklepě nebo na zahradě je klasika ledna. Voda v trubce zmrzne, zvětší objem a trubku roztrhne. Škoda se často projeví až při oblevě, kdy začne téct.

1. Uzavřete přívod vody k venkovním kohoutům uvnitř domu.
2. Otevřete venkovní kohout a nechte zbylou vodu vytéct.
3. Vypusťte a ukliďte zahradní hadice a zavlažování.
4. Zaizolujte potrubí vedené nevytápěnými prostory — garáží, sklepem, půdou.

3. Okna a dveře

Netěsná okna jsou znát na účtu za teplo i na pocitu z bytu. Seřízení kování a výměna těsnění stojí řádově jednotky tisíc korun a projeví se hned první zimu. Kdo nemovitost prodává, ocení to dvakrát: kupující na prohlídce cítí průvan a vidí orosená skla.

• Přepněte kování plastových oken na zimní režim, pokud to okna umí — křídlo pak víc dosedá na těsnění.
• Zkontrolujte těsnění — ztvrdlé nebo popraskané vyměňte.
• Ověřte, že jdou okna dobře zavřít a nikde netáhne. Svíčka u rámu ukáže průvan spolehlivěji než ruka.
• Vchodové dveře — těsnění a práh. U domu jsou největší „otvor“ v obálce.

4. Kontrola komína a kotle — tady jde o povinnost

Kontroly spalinové cesty a kotle nejsou doporučení, ale zákonná povinnost. A v lednu na ně nikdo nemá termín.

Co	Jak často	Podle čeho
Kontrola spalinové cesty (komína)	1× ročně, u všech paliv	Nařízení vlády č. 91/2010 Sb.
Čištění komína — pevná paliva do 50 kW	3× ročně při celoročním, 2× při sezónním provozu	Nařízení vlády č. 91/2010 Sb.
Čištění komína — kapalná paliva / plyn	2× ročně / 1× ročně	Nařízení vlády č. 91/2010 Sb.
Kontrola kotle na pevná paliva 10–300 kW	Jednou za 3 roky	Zákon o ochraně ovzduší
Plynový kotel	Servis obvykle ročně podle výrobce, revize plynového zařízení podle předpisů	Návod výrobce, předpisy o plynových zařízeních

Doklad o kontrole schovejte. Při požáru nebo otravě oxidem uhelnatým se pojišťovna i hasiči ptají nejdřív po něm. A od září 2024 se nesmí provozovat kotle na pevná paliva 1. a 2. emisní třídy — kdo takový ještě má, řeší výměnu, ne revizi.

5. Zápisy ze shromáždění a rozpočet na jaro

U bytu se o velkých opravách rozhoduje na shromáždění společenství, které se často koná na podzim. Projděte si pozvánku a zápis: chystá se oprava střechy, výměna stoupaček, zvýšení příspěvku do fondu oprav nebo mimořádná záloha? Mimořádná platba na jaro se lépe plánuje s pětiměsíčním předstihem než s měsíčním.

U domu si udělejte vlastní „shromáždění“: co se za poslední rok rozbilo, co dosluhuje a na co odložit peníze. Běžné pravidlo je mít na údržbu rezervu kolem jednoho procenta hodnoty stavby ročně.

6. Datum na průkazu energetické náročnosti

Tohle s mrazem nesouvisí — ale zima je doba, kdy se rozhoduje o jarních prodejích a pronájmech. Průkaz energetické náročnosti platí deset let a končí i dřív, pokud se dům zateplil nebo se změnil zdroj tepla. Bez platného průkazu se prodej ani pronájem nedokončí a zpracování trvá týdny. Kdo chce na jaře prodávat, má ho řešit v zimě.

Prázdná nemovitost přes zimu

Byt nebo dům, ve kterém přes zimu nikdo nebydlí — mezi nájemníky, před prodejem, po dědictví —, potřebuje zvláštní péči. Pojišťovny u neobývaných nemovitostí často vyžadují pravidelné kontroly a temperování; škoda z mrazu v prázdném a nevytápěném domě nemusí být kryta.

• Temperujte — nenechávejte vytápění vypnuté, i nízká teplota zabrání zamrznutí rozvodů.
• Nebo vypusťte vodu z celého systému, pokud vytápění opravdu vypínáte.
• Domluvte pravidelné kontroly — soused, správce, makléř. Zatékání zjištěné po týdnu je jiná škoda než zjištěná po třech měsících.
• Přečtěte si pojistné podmínky — co pojišťovna u neobývané nemovitosti vyžaduje.

Když nemovitost prodáváte nebo pronajímáte

Všech šest bodů zároveň zlepší dojem z prohlídky. Netěsnící okna, vlhká skvrna pod oknem nebo studený byt srazí cenu víc, než kolik stojí jejich oprava. A doklady o kontrole komína a kotle jsou přesně ten druh papíru, který kupujícímu i nájemci řekne, že je o nemovitost postaráno.

Nejlevnější zimní oprava je ta, kterou uděláte v říjnu.

Časté otázky

Je kontrola komína povinná i u plynového kotle?

Ano. Kontrola spalinové cesty se dělá jednou ročně bez ohledu na palivo. Liší se jen četnost čištění: u plynu jednou ročně, u pevných paliv až třikrát.

Kdo platí revize v pronajatém bytě?

Záleží na nájemní smlouvě. Odpovědnost za stav předaného zařízení má pronajímatel, proto je rozumné mít ve smlouvě jasně, kdo kontrolu zajišťuje a kdo ji hradí, a doklad si uschovat.

Musím topit v prázdném bytě?

Doporučuje se temperovat, aby nezamrzly rozvody — a pojišťovny to u neobývaných nemovitostí často vyžadují. Alternativou je vypustit vodu z celého systému.

Do kdy stihnout zimní přípravu?

Ideálně do konce října, nejpozději do prvních mrazů. Okapy čistěte až po opadání většiny listí, kontrolu komína a kotle objednejte co nejdřív — termíny se na podzim rychle zaplňují.

Domluvit schůzku