Jak se pozná reálná cena bytu (a proč inzerát není odpověď)

Nejčastější věta, kterou při ocenění slyším, zní: „Soused prodával podobný byt za pět a půl." Skoro vždycky následuje zjištění, že soused za pět a půl nabízel a prodal za čtyři devět po půl roce a dvou slevách.

Rozdíl mezi nabídkovou cenou a cenou, za kterou se opravdu prodá, je jádro celého problému. Inzerát ukazuje přání. Kupní smlouva ukazuje výsledek — a ta veřejná není.

Tři ukazatele, které nelžou

1. Doba na trhu

Jak dlouho nabídka visí. Byt nabídnutý za rozumnou cenu v Praze mizí do šesti týdnů. Co visí čtyři měsíce, je nadhodnocené — bez ohledu na to, co si o tom myslí majitel.

Ověříte si to snadno: uložte si inzerát a sledujte ho. Většina portálů ukazuje datum vložení, byť ne vždy nápadně.

2. Počet a hloubka slev

Jedna sleva o dvě procenta je ladění. Tři slevy o pět procent znamenají, že výchozí cena byla mimo. A říká to víc než jakékoli srovnání s okolím.

3. Medián, ne průměr

Průměr zvedne pár drahých bytů. Medián — prostřední hodnota — ukáže, co se v dané lokalitě a dispozici opravdu nabízí. Rozdíl mezi průměrem a mediánem u pražských bytů běžně přesahuje deset procent.

Nadhodnocený byt se neprodá dráž. Prodá se později a nakonec levněji, protože inzerát vyčichne.

Tomáš Barták, certifikovaný odhadce

Co cenu opravdu zvedá

• Doložené provozní náklady — roční vyúčtování za dva roky zpět.
• Čistý list vlastnictví bez věcných břemen a poznámek.
• Zápis z poslední schůze SVJ, ze kterého je vidět stav fondu oprav.
• Aktuální průkaz energetické náročnosti — platí deset let, zkontrolujte datum.

A co cenu nezvedne: nová kuchyňská linka, čerstvě vymalováno, nový nábytek. Prodej to zrychlí, ale zaplacené peníze zpátky nedostanete.

Kdy má smysl odhadce

Když jde o dědictví, vypořádání nebo spor — tam je potřeba doklad, ne odhad. A když je nemovitost něčím netypická: atypická dispozice, přízemí, dům s nedořešenou opravou. Tam se srovnáním nedostanete nikam.

Domluvit ocenění