Investice do nemovitostí: průvodce

Nemovitosti patří v Česku k nejoblíbenějším investicím. Mají skutečnou užitnou hodnotu, dají se pronajímat a v dlouhém období rostly na ceně. Lidé jim důvěřují víc než fondům, protože je mohou vidět a odemknout.

Právě proto se u nich nejčastěji podceňuje výpočet. „Nájem zaplatí hypotéku“ a „byty vždycky rostou“ jsou věty, které platily v některých letech a v některých lokalitách. Dnes, s hypotékami kolem 5,8 % a pražskými nájmy, které stagnují, se vyplatí počítat — a počítat se vším.

Průvodce projde, jak spočítat výnos, co se změnilo ve financování, kde jsou rizika a co prověřit před nákupem. Čísla jsou pro Prahu a podzim 2026.

Dva zdroje výnosu: nájem a růst ceny

Investiční nemovitost vydělává dvěma způsoby. Nájemné přináší pravidelný příjem každý měsíc. Růst ceny se projeví až při prodeji nebo refinancování. Dobrá investice potřebuje oba — a je potřeba vědět, na který z nich vlastně sázíte.

V Praze dnes platí, že nájem sám investici nenese. Realizované ceny bytů se letos pohybují kolem 152 000 Kč za metr (medián kupních cen z katastru, duben až srpen 2026), průměrné nájemné kolem 462 Kč za metr měsíčně (Deloitte Rent Index, 2. čtvrtletí 2026). Nájmy v Praze ve druhém čtvrtletí mírně klesly, ceny bytů dál rostou. Výnos z nájmu se tak spíš zužuje.

Jak spočítat výnos — na konkrétním bytě

Modelový byt 2+kk, 55 m², v běžné pražské lokalitě, koupený za hotové:

Položka	Za rok	Poznámka
Kupní cena	8 360 000 Kč	55 m² × 152 000 Kč
Nájemné při plném obsazení	304 920 Kč	55 m² × 462 Kč × 12
Hrubý výnos	3,65 %	Nájemné / kupní cena
Neobsazenost (1 měsíc ročně)	− 25 410 Kč	Střídání nájemníků, úklid, prohlídky
Fond oprav	− 19 800 Kč	30 Kč/m² měsíčně; služby platí nájemník
Pojištění, daň z nemovitých věcí	− 4 000 Kč	Orientačně
Opravy a obnova vybavení	− 15 000 Kč	Spotřebiče, malování mezi nájemníky
Čistý výnos před daní	240 710 Kč = 2,88 %
Daň z příjmu z nájmu	− 29 350 Kč	Paušální výdaje 30 %, sazba 15 %
Čistý výnos po dani	211 360 Kč = 2,53 %

Z hrubých 3,65 % zbude po nákladech a dani zhruba 2,5 %. A to bez správy — pokud byt spravuje kancelář, odečtěte ještě její odměnu.

Hrubý výnos je číslo do inzerátu. Rozhoduje čistý výnos po nákladech, prázdných měsících a dani.

Financování v roce 2026: víc vlastních peněz, dražší úvěr

Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka u investičních hypoték přísnější limity: úvěr může dosáhnout nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti (LTV) a celkový dluh nejvýš sedminásobku čistého ročního příjmu (DTI). Investiční hypotékou se rozumí úvěr na další nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu. Na vlastní bydlení zůstávají limity beze změny — 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.

K tomu sazby: průměrná nabídková sazba hypoték je v říjnu 5,79 % (Swiss Life Hypoindex) a roste sedmý měsíc v řadě. Pro modelový byt to vychází takhle:

	Částka
Vlastní zdroje (30 %)	2 508 000 Kč + poplatky a vybavení
Úvěr (70 %)	5 852 000 Kč
Splátka při 5,79 %, 25 let	≈ 36 940 Kč měsíčně
Nájemné po nákladech (průměr za měsíc)	≈ 20 060 Kč
Měsíční doplatek investora	≈ 16 880 Kč
Z toho splátka jistiny v prvním roce	≈ 8 700 Kč měsíčně

Nájem dnes v Praze hypotéku nezaplatí. Investor doplácí z vlastního příjmu zhruba 17 000 Kč měsíčně. Asi polovina z toho je splátka jistiny — peníze, které si ukládá do vlastní nemovitosti. Druhá polovina je čistý náklad, který musí vyrovnat růst ceny bytu nebo nájmu.

Kde se dnes investice do bytu může vyplatit

Z výpočtu nevyplývá, že investovat do nemovitostí nemá smysl. Vyplývá z něj, že průměrný byt za průměrnou cenu s průměrnou hypotékou je dnes sázka na růst ceny. Investice dává smysl, když máte výhodu, kterou průměr nemá:

• Kupujete pod tržní cenou — nemovitost k rekonstrukci, dědictví, rychlý prodej, nevhodná prezentace. Výnos se vytváří při nákupu, ne při prodeji.
• Přidáváte hodnotu — rekonstrukce, lepší dispozice, rozdělení velkého bytu, půdní vestavba. Hodnotu vytváříte vlastní prací, ne jen čekáním.
• Máte vyšší podíl vlastních peněz — bez úvěru nebo s malým úvěrem je investice stabilní a nezávislá na sazbách.
• Lokalita s vyšším výnosem — mimo centrum a mimo Prahu bývá poměr nájmu k ceně příznivější. Výměnou za nižší likviditu a jinou poptávku.
• Horizont deset a víc let — krátkodobé výkyvy cen se vyrovnají a prodej po deseti letech je od daně z příjmu osvobozený.

Daně: nájem i prodej

Příjem z nájmu

Nájemné se daní jako příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje můžete uplatnit paušálem 30 %, nebo skutečnými náklady — fond oprav, pojištění, opravy, úroky z úvěru a odpisy. U bytu financovaného hypotékou bývají skutečné výdaje výhodnější, protože úroky jsou vysoké; vyžadují ale evidenci. Sazba daně je 15 %, nad hranici vyšších příjmů 23 %.

Prodej

Příjem z prodeje nemovitosti nabyté od roku 2021, ve které jste nebydleli, je od daně osvobozený po deseti letech vlastnictví. Při dřívějším prodeji se rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou daní. To je další důvod, proč jsou nemovitosti investice na dlouho.

Rizika, se kterými počítat

Riziko	Co s ním
Neobsazenost	Počítat s jedním až dvěma měsíci ročně, mít rezervu na splátky
Neplatící nájemník	Prověřit nájemníka, sjednat jistotu — nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného
Velká oprava domu	Číst zápisy ze shromáždění, znát plán oprav a stav fondu
Růst úrokových sazeb	Fixace odpovídající horizontu, rezerva v rozpočtu
Pokles cen nebo nájmů	Lokalita s trvalou poptávkou, dlouhý horizont
Nízká likvidita	Prodej trvá měsíce — nemovitost není rezerva na nečekané výdaje

Kontrolní seznam před nákupem

1. Spočítejte čistý výnos se všemi náklady, neobsazeností a daní — ne hrubý.
2. Spočítejte měsíční cash-flow s hypotékou a ověřte, že doplatek unesete i bez nájemníka.
3. Prověřte lokalitu — poptávku po nájmu, dopravu, plánovanou výstavbu, kolik podobných bytů se pronajímá a za kolik.
4. Prověřte dům — fond oprav, plánované opravy, úvěry společenství, stanovy (omezení krátkodobých pronájmů).
5. Prověřte byt — technický stav, průkaz energetické náročnosti, vybavení, které bude potřeba obnovit.
6. Rozmyslete strategii — dlouhodobý nájem, nebo rekonstrukce a prodej? Kdo bude byt spravovat?
7. Rozmyslete výstup — kdy a za jakých podmínek byste prodali.

Časté otázky

Vyplatí se dnes koupit byt na pronájem?

Záleží na ceně, financování a horizontu. Průměrný pražský byt s hypotékou dnes vyžaduje měsíční doplatek a stojí na růstu ceny. Za hotové nebo s nízkým úvěrem, s nákupem pod tržní cenou nebo s přidanou hodnotou může dávat smysl.

Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt?

Od 1. dubna 2026 nejméně 30 % hodnoty nemovitosti podle limitu LTV pro investiční hypotéky. K tomu poplatky, případné vybavení a rezervu na několik měsíců splátek.

Jak se daní příjem z nájmu?

Jako příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje uplatníte paušálem 30 %, nebo skutečnými náklady včetně úroků a odpisů. Sazba je 15 %, u vyšších příjmů 23 %.

Je lepší investovat v Praze, nebo v regionech?

Praha má vyšší likviditu a stabilní poptávku, ale nižší výnos z nájmu. Regiony nabízejí vyšší výnos za cenu nižší likvidity a větší citlivosti na místní ekonomiku. Rozhoduje konkrétní lokalita, ne celé město.

Investiční nabídka