Hypoteční trh 2026: co očekávat od úrokových sazeb
Jaro slibovalo levnější hypotéky, podzim přinesl opak: průměrná sazba roste sedmý měsíc v řadě a v říjnu dosáhla 5,79 %. Co za tím stojí, kam se sazby mohou pohnout a jak se podle toho rozhodnout.
Na začátku roku 2026 to vypadalo, že hypotéky budou dál pomalu zlevňovat. V březnu klesla průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu na 4,89 % a banky soutěžily o klienty. Od té doby se trend otočil: sazby rostou sedmý měsíc v řadě a na začátku října dosáhly 5,79 % — nejvýš od začátku roku 2024.
Pro kupující to znamená vyšší splátku za stejný úvěr a pro prodávající opatrnější zájemce. Pro oba pak jednu otázku: čekat, nebo jednat? Odpověď nezačíná u věštění sazeb, ale u čísel, která známe dnes.
Kde jsou sazby teď
Dva ukazatele, které stojí za to sledovat, měří trochu jinou věc. Swiss Life Hypoindex ukazuje průměrné nabídkové sazby bank na začátku měsíce — tedy cenu, se kterou dnes do banky přijdete. ČBA Hypomonitor ukazuje sazby skutečně uzavřených nových úvěrů, které se do statistiky propisují se zpožděním.
| Ukazatel | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| Průměrná nabídková sazba, říjen 2026 | 5,79 % | Swiss Life Hypoindex |
| Minimum letošního roku, březen 2026 | 4,89 % | Swiss Life Hypoindex |
| Průměrná sazba nových úvěrů, srpen 2026 | 5,00 % | ČBA Hypomonitor |
| Průměrná výše nové hypotéky v celé ČR, srpen 2026 | 4,59 mil. Kč | ČBA Hypomonitor |
| Dvoutýdenní repo sazba ČNB | 3,75 % | ČNB, rozhodnutí 17. 9. 2026 |
| Meziroční inflace, srpen 2026 | 2,5 % | ČSÚ |
Rozdíl mezi 5,00 % a 5,79 % není chyba. Srpnová čísla Hypomonitoru zachycují úvěry, které si lidé zamluvili ještě za nižších sazeb, kdežto Hypoindex už ukazuje dnešní nabídku. Kdo dnes jde do banky, má počítat spíš s tím vyšším číslem.
Sazby podle délky fixace
| Fixace | Průměrná sazba, říjen 2026 |
|---|---|
| 1 rok | 5,42 % |
| 3 roky | 5,53 % |
| 5 let | 5,84 % |
| 10 let | 6,35 % |
Údaje platí pro hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti (Swiss Life Hypoindex, říjen 2026). Nejrychleji zdražují delší fixace — banky si nechávají zaplatit za to, že vám cenu peněz garantují na deset let dopředu, když samy nevědí, kam se trh pohne.
Co to znamená ve splátce
Celostátní průměr hypotéky (4,59 milionu) Praze neodpovídá. Byt 2+kk o 55 m² stojí v Praze při mediánu kupních cen kolem 152 000 Kč za metr zhruba 8,4 milionu. S 20 % vlastních zdrojů je úvěr kolem 6,7 milionu a splátka při říjnové průměrné sazbě 5,79 % vychází na 42 300 Kč měsíčně. V březnu, při 4,89 %, to bylo o 3 570 Kč méně — za rok přes 42 000 Kč, za pětiletou fixaci přes 210 000 Kč.
| Výše úvěru (25 let) | Splátka při 4,89 % | Splátka při 5,79 % | Rozdíl měsíčně |
|---|---|---|---|
| 4 mil. Kč | ≈ 23 130 Kč | ≈ 25 260 Kč | ≈ 2 130 Kč |
| 6 mil. Kč | ≈ 34 690 Kč | ≈ 37 890 Kč | ≈ 3 200 Kč |
| 8 mil. Kč | ≈ 46 260 Kč | ≈ 50 520 Kč | ≈ 4 270 Kč |
| 10 mil. Kč | ≈ 57 820 Kč | ≈ 63 150 Kč | ≈ 5 330 Kč |
| 12 mil. Kč | ≈ 69 380 Kč | ≈ 75 780 Kč | ≈ 6 400 Kč |
Pro představu: 6–8 milionů je úvěr na pražský byt 2+kk až 3+kk, 10–12 milionů na rodinný dům v okolí Prahy. Splátky jsou zaokrouhlené a počítané anuitně, bez pojištění a poplatků; v konkrétní nabídce banky se budou lišit podle bonity, výše vlastních zdrojů a doplňkových produktů.
Proč sazby rostou, když ČNB sazby nezvedla
Česká národní banka na zasedání 17. září 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Hypotéky přesto zdražují. Důvod je, že ceny hypoték neurčuje přímo repo sazba, ale cena, za kterou si banky půjčují peníze na delší dobu — a ta se odvozuje od tržních sazeb a očekávání.
- Výhled ČNB se přiostřil. Bankovní rada hodnotí rizika pro inflaci jako proinflační a podle guvernéra bude na příštím jednání rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb. Trh to započítává do dlouhých sazeb už teď.
- Inflace neklesá tak rychle, jak se čekalo. V srpnu byla meziročně 2,5 %, tedy blízko cíle — ale bez výrazného prostoru pro snižování sazeb.
- Banky zdražují nejdřív dlouhé fixace. Kdo garantuje cenu na pět nebo deset let, nese největší riziko, a proto u něj sazby rostou nejrychleji.
Hypotéky nekopírují repo sazbu den po dni. Reagují na to, co trh čeká v příštích letech — a ten dnes nečeká zlevnění.
Kam se mohou sazby pohnout
Prognóza sazeb na rok dopředu je odhad, ne fakt — a články, které slibují konkrétní číslo k určitému datu, stárnou rychle. Užitečnější je vědět, co by vývoj změnilo:
| Co se stane | Co to udělá s hypotékami |
|---|---|
| ČNB sazby zvýší | Další zdražení, hlavně u delších fixací |
| ČNB sazby ponechá a inflace zůstane u cíle | Stagnace kolem dnešních úrovní, banky budou soutěžit marží |
| Ekonomika zpomalí a inflace klesne pod cíl | Prostor pro mírné zlevnění, nejdřív u krátkých fixací |
Analytici oslovení při zveřejnění říjnového Hypoindexu výrazné zlevnění v nejbližších měsících nečekají. Letní prognóza ČNB pracuje pro rok 2027 s tříměsíční sazbou PRIBOR kolem 3,9 % — tedy bez dramatického poklesu.
Pravidla, která platí pro všechny: LTV a DTI
Kolik si můžete půjčit, nezáleží jen na bance. Česká národní banka bankám doporučuje limity, které se dodržují plošně:
| Typ úvěru | LTV (úvěr / hodnota) | Poznámka |
|---|---|---|
| Vlastní bydlení | max. 80 % | Žadatelé do 36 let až 90 % |
| Investiční nemovitost | max. 70 % | Od 1. 4. 2026; k tomu DTI max. 7násobek čistého ročního příjmu |
Investiční hypotékou se myslí úvěr na další nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu. Kdo kupuje byt jako investici, potřebuje od dubna 2026 nejméně 30 % vlastních zdrojů — víc v článku o investicích do nemovitostí.
Jak se rozhodnout: tři situace
Kupujete první bydlení
- Spočítejte splátku s rezervou — tak, abyste ji zvládli i při sazbě o procentní bod vyšší, až bude končit fixace.
- Zvažte kratší fixaci (3 roky), pokud věříte, že se sazby během pár let vrátí níž. Delší fixace (5–10 let) je pojistka proti dalšímu zdražení — a dnes za ni zaplatíte víc.
- Nechte si předschválit úvěr ještě před výběrem bytu. Víte, kolik můžete nabídnout, a prodávající vás bere vážně.
Končí vám fixace
- Banka vám musí poslat nabídku nové sazby nejméně tři měsíce před koncem fixace.
- Nabídku porovnejte s refinancováním u jiných bank — rozdíl bývá desetiny procentního bodu, a to jsou tisíce korun ročně.
- K datu konce fixace můžete úvěr splatit nebo převést bez sankce — využijte to i k mimořádné splátce, pokud máte úspory.
Prodáváte
Kupující s financováním dnes počítá pečlivěji. Pomůže, když u nemovitosti doložíte vše, co banka potřebuje k odhadu — průkaz energetické náročnosti, dokumentaci, list vlastnictví — a když cena odpovídá tomu, co banka v odhadu uzná. Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem musí kupující doplatit z vlastního.
Časté otázky
Vyplatí se teď čekat, až hypotéky zlevní?
Výrazné zlevnění v nejbližších měsících analytici nečekají a ČNB zvažuje spíš stabilitu nebo zvýšení sazeb. Čekání má smysl jen tehdy, když vám chybí vlastní zdroje nebo nemáte vybranou nemovitost — ne kvůli sázce na sazby.
Jakou fixaci zvolit?
Kratší fixace je dnes levnější a dává šanci refinancovat, pokud sazby klesnou. Delší fixace chrání před dalším zdražením a dává jistotu splátky. Volba záleží na tom, jak velkou rezervu v rozpočtu máte.
Kolik vlastních peněz potřebuji?
Na vlastní bydlení nejméně 20 % hodnoty nemovitosti, žadatelé do 36 let 10 %. Na investiční nemovitost od dubna 2026 nejméně 30 %. K tomu peníze na poplatky, vybavení a rezervu.
Musí mi banka oznámit konec fixace?
Ano, nabídku nové sazby musí poslat nejméně tři měsíce předem. Ke konci fixace pak můžete úvěr bez sankce splatit nebo převést k jiné bance.
NapsalTomáš Barták
Certifikovaný realitní makléř
Jednatel Českého Partnera. Prodává a pronajímá byty, domy a pozemky v Praze a okolí a o trhu píše tak, jak ho vidí od jednacího stolu — s čísly, lhůtami a podklady, ne s dojmy.
Další články
Všechny články →
Inzerát bez makléře: dvanáct chyb, které stojí statisíce
Většina lidí prodává byt jednou, nanejvýš párkrát za život. Kupující mezitím projdou stovky inzerátů a slabé místo poznají během pár vteřin. Prošli jsme přes tisíc soukromých inzerátů z Prahy a okolí a sepsali chyby, které se opakují nejčastěji — i to, kolik umějí stát.
Byt, nebo dům? Spočítejte si provoz, ne cenu
Dům bývá levnější na metr a dražší na rok. Rozdíl v provozních nákladech umí za deset let dohnat rozdíl v kupní ceně — a rozhoduje o tom, co unesete každý měsíc, ne v den podpisu.
Průkaz energetické náročnosti: co z něj platí a co ne
Ten papír s barevnou škálou je povinný, platí deset let a skoro nikdo ho nečte. Přitom je v něm číslo, které kupujícího zajímá nejvíc — a starý průkaz umí prodávajícímu srazit cenu.